Wenige Diskussionen sind so emotional geführt wie die zwischen „Betongold“ und Aktienmarkt. Beide Ansätze haben ihre Berechtigung – aber sie unterscheiden sich in fast jedem Aspekt.
Historische Renditen
| Anlageform | Reale Rendite p.a. (langfristig) |
|---|---|
| Wohnimmobilien Deutschland (netto) | ca. 2 – 3 % |
| Weltweite Aktien (real, nach Kosten) | ca. 5 – 7 % |
Warum die Bruttorendite bei Immobilien täuscht
Wer 3 % Mietrendite kalkuliert, vergisst häufig Instandhaltung, Mietausfall, Verwaltung und Kaufnebenkosten. Nach Abzug bleibt deutlich weniger übrig – häufig 1,5 bis 2,5 % netto.
Der Hebel-Effekt
Immobilien werden meist mit Fremdkapital gekauft. Bei steigenden Preisen wirkt der Hebel positiv auf die Eigenkapitalrendite – im umgekehrten Fall ebenso.
Aufwand und Liquidität
- Immobilie: Verwaltung, Mieterkontakt, Sanierungen. Verkauf dauert Monate.
- ETF-Portfolio: Sparplan, jährliches Rebalancing. Verkauf innerhalb von Sekunden.
Steuern
Immobilien profitieren von der Zehn-Jahres-Regel für Veräußerungsgewinne. ETF-Erträge unterliegen der Abgeltungsteuer, teilweise mit Teilfreistellung bei Aktienfonds.
Klumpenrisiko
Eine einzelne Immobilie ist ein Klumpenrisiko – Lage, Mieter, Zustand. Ein ETF verteilt Risiko auf tausende Unternehmen weltweit. Für viele private Haushalte ist die selbstgenutzte Immobilie zusätzlich das größte Vermögensobjekt – das erhöht die Gewichtung erheblich.
„Weder Immobilie noch ETF sind per se besser – der ehrliche Vergleich muss alle Kosten und Risiken einbeziehen.“
Wann welche Wahl passt
Wer beruflich und familiär gebunden ist, langfristig Wohneigentum plant und die eigenen Fähigkeiten mitbringt, kann mit einer Immobilie gut fahren. Wer Flexibilität, Diversifikation und geringen Aufwand bevorzugt, findet in ETFs die stimmigere Antwort.
